基強(qiáng)聯(lián)行:
做房地產(chǎn)界的摩根士丹利
——專訪基強(qiáng)聯(lián)行創(chuàng)始人 陳基強(qiáng)
文/王奇
這是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)與金融資本緊密結(jié)合的時(shí)代。陳基強(qiáng)說,資本力量的強(qiáng)與弱、善用資本能力的高與低將決定房地產(chǎn)企業(yè)在未來市場(chǎng)格局中的地位,基強(qiáng)聯(lián)行要打造國際資本和中國房地產(chǎn)企業(yè)的“橋梁”,成為中國房地產(chǎn)界的摩根士丹利。
一個(gè)大雨天的下午,本刊記者走進(jìn)位于上海嘉里中心的基強(qiáng)聯(lián)行辦公室,映入眼簾的是各種獎(jiǎng)項(xiàng)和獎(jiǎng)杯,大大小小超過20個(gè)。坐在創(chuàng)始人陳基強(qiáng)的對(duì)面,迎面而來的是激情與活力。他更喜歡別人叫他英文名字Stanley,顯得更加親切自然。在陳基強(qiáng)略顯滄桑的臉上透露出成熟與穩(wěn)健,昭示著這個(gè)企業(yè)未來發(fā)展的潛力與基調(diào)。接下來的對(duì)話與其說是采訪,不如說是在聽一場(chǎng)激情澎拜的演講。
年少好學(xué) 勇于創(chuàng)業(yè)
陳基強(qiáng)年少好學(xué),16歲時(shí)就獨(dú)自一人從香港到美國求學(xué),是一名文化交流學(xué)生。在美國的那些年,他發(fā)現(xiàn)真正主導(dǎo)政治和經(jīng)濟(jì)的,是那些來自金融業(yè)和地產(chǎn)界的富人,那時(shí)候IT還沒有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)。陳基強(qiáng)一路讀到碩士,然后在美林證券實(shí)習(xí),主要工作就是賣金融產(chǎn)品給中國客戶,雖然傭金很高但他覺得意義不大。
1991年,他回到香港,加盟戴德梁行,當(dāng)時(shí)還叫梁振英測(cè)量師行,就此開啟一個(gè)跨時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之路。1994年來中國大陸,在北京的戴德梁行做首代。
陳基強(qiáng)回憶,那個(gè)年代香港來大陸的人還很少,因?yàn)榭礈?zhǔn)了大陸的改革開放政策,房地產(chǎn)業(yè)必將迎來黃金時(shí)代。當(dāng)時(shí)戴德梁行建立了全國最大最多的分支機(jī)構(gòu),陳基強(qiáng)在建國門外大街的中糧廣場(chǎng)負(fù)責(zé)招租,包括成功幫助建設(shè)銀行總行國際部從燕京飯店搬遷到中糧廣場(chǎng),當(dāng)時(shí)他已成為戴德梁行中薪酬較高的員工。
1997年陳基強(qiáng)來到上海,利用自己超強(qiáng)的商業(yè)頭腦和社交關(guān)系,先后促成了梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)和招商局大廈等多個(gè)大項(xiàng)目。爾后2002年他為戴德梁行創(chuàng)立住宅品牌“泛城”,三年就打平了戴德梁行中介業(yè)務(wù)收入的業(yè)績。
但他并不滿足于此,也或許是家族遺傳,陳基強(qiáng)骨子里就有一種創(chuàng)業(yè)基因。同年開始他在上海創(chuàng)業(yè),根據(jù)中文名字陳基強(qiáng),取名基強(qiáng)聯(lián)行,欲打造一家百家老店。
基強(qiáng)聯(lián)行:房地產(chǎn)+投行模式
經(jīng)過一番籌劃,基強(qiáng)聯(lián)行決定拷貝摩根士丹利的地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式,做房地產(chǎn)投行服務(wù)。具體業(yè)務(wù)包括:房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理、房地產(chǎn)投資中介、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資及私募基金、投資研究及顧問、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等等。
作為國際資金和國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的橋梁,基強(qiáng)聯(lián)行致力于引入海外資金參與中國房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè),拓展業(yè)務(wù)內(nèi)容,事實(shí)證明這種模式是可行的。基強(qiáng)聯(lián)行成立至今已超過十年,最高峰全國有6家分支機(jī)構(gòu),成功促成投資項(xiàng)目總額近500億元人民幣。
最典型的一個(gè)案例是,公司剛創(chuàng)立之初,就和摩根士丹利、雷曼兄弟合作上海盧灣區(qū)永業(yè)公寓項(xiàng)目,這也是第一個(gè)把大投行雷曼兄弟引進(jìn)中國的房地產(chǎn)直投項(xiàng)目。由基強(qiáng)聯(lián)行擔(dān)任顧問,將永業(yè)公寓50%的權(quán)益賣給摩根士丹利和雷曼兄弟,僅此一項(xiàng)就為后者帶來豐厚利潤。
此外,基強(qiáng)聯(lián)行還為花旗集團(tuán)、瑞士信貸、泰國正大集團(tuán)等國際財(cái)團(tuán)和國際資金進(jìn)入中國牽線搭橋。陳基強(qiáng)表示,從2005年到2008年,公司做了很多大項(xiàng)目,但遭遇2008年全球金融危機(jī),基強(qiáng)聯(lián)行幾經(jīng)波折,資金鏈斷裂,不得不削減開支。直到2011年前后,公司業(yè)績才得到穩(wěn)步回升,去年已經(jīng)完成投資交易額43億元人民幣,預(yù)計(jì)2014年可促成的投資項(xiàng)目總額將達(dá)到50億,公司目前員工接近100人。
基強(qiáng)聯(lián)行還和國內(nèi)諸多大企業(yè)開展業(yè)務(wù)合作,包括上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海世博集團(tuán)、杭州城投和和記黃埔等。另外,基強(qiáng)聯(lián)行還和光大會(huì)展成立了一個(gè)合資公司光大基強(qiáng),光大會(huì)展在上海做的地產(chǎn)項(xiàng)目,多數(shù)都由基強(qiáng)聯(lián)行擔(dān)任顧問。
這些大項(xiàng)目的完成,主要得益于基強(qiáng)聯(lián)行背后強(qiáng)大的顧問團(tuán)隊(duì),陳基強(qiáng)認(rèn)為,一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)必須具備三個(gè)條件:首先是頂尖的領(lǐng)軍人才,公司的顧問團(tuán)隊(duì)由副董事總經(jīng)理陳詠東博士帶領(lǐng)。陳博士尤其擅長于海外基金在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資,被譽(yù)為此領(lǐng)域的引領(lǐng)者之一;
其次是穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì),公司的人才培養(yǎng)計(jì)劃非常完善,每年利用一個(gè)暑假,接受香港頂級(jí)大學(xué)學(xué)生及部分上海優(yōu)秀大學(xué)生,以美國MBA的要求準(zhǔn)則進(jìn)行訓(xùn)練,抽選3- 4位優(yōu)秀學(xué)生進(jìn)入公司做一年兼職并最后選取1-2位留用公司。
最后,頂尖的領(lǐng)軍人才和穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)也需要外部刺激;鶑(qiáng)聯(lián)行與這些合作方建立深厚關(guān)系后,開始拓展到房地產(chǎn)以外的項(xiàng)目,這其中包括著名的“2006年花旗集團(tuán)收購廣發(fā)銀行”,也是由基強(qiáng)聯(lián)行來擔(dān)任獨(dú)立顧問,當(dāng)時(shí)這一收購算是中國的十大收購事件之一。
看好海外地產(chǎn)投資
基于強(qiáng)大的顧問團(tuán)隊(duì),基強(qiáng)聯(lián)行對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)投資海外市場(chǎng)做了持續(xù)多年的研究。據(jù)統(tǒng)計(jì),2012 年全年中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資額只有40億美元(已交割數(shù)據(jù),下同);2013年全年為150億美元,增長了三倍多;而到2014年上半年,中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資交易就達(dá)到了371.32億美元,僅上半年就比2013年一年增長了近三倍。
從投資標(biāo)的來看,商業(yè)地產(chǎn)(包括辦公樓、酒店、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)綜合體)以及住宅(包括住宅和住宅綜合體)仍最受中國企業(yè)青睞。另外,賭場(chǎng)也成為中國企業(yè)海外投資新寵,包括藍(lán)鼎國際、新華聯(lián)和綠地都有投資。2013年,在商業(yè)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)中,辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別,占總交易額的85%。據(jù)統(tǒng)計(jì),海外投資租金回報(bào)率為5%~9%,每年房產(chǎn)升值率為10%。
從投資區(qū)域來看,主要集中在四個(gè)國家:美國、英國、澳大利亞和新加坡,其中英國和美國市場(chǎng)吸引了最多中國投資者,而倫敦和紐約也成為全球吸引中國資本最多的城市。
為什么呈現(xiàn)這種分布?陳基強(qiáng)認(rèn)為,主要有兩個(gè)目的:留學(xué)和移民。中國父母或者家族企業(yè)的計(jì)劃是分散資產(chǎn),因此投資方向多根據(jù)子女而定。美國留學(xué)生最多,其次是英國和澳洲,加拿大主要以投資零散住宅為主,成群結(jié)隊(duì)投資較少。
值得注意的是,2013年中國在澳大利亞投資呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì),在澳大利亞投資的中國房企,仍以華人為主要目標(biāo),其中澳大利亞地產(chǎn)開發(fā)商30%的資金來源于中國,而美國來源于中國的資金大約占13%。
陳基強(qiáng)分析,雖然2014年商業(yè)地產(chǎn)投資仍然占200多億,但這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生改變,與前兩年最大的不同在于,很多房地產(chǎn)商開始專注投資海外住宅項(xiàng)目。
中資房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資住宅項(xiàng)目有兩種模式,一種是以綠地集團(tuán)為代表,投資方向與華人所在區(qū)域緊密相連,他們的口號(hào)就是有華人的地方就有綠地。2014年上半年綠地集團(tuán)敲定了410億元人民幣的海外投資計(jì)劃,是目前中國房企出海投資規(guī)模最大的企業(yè);
另一種就是專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬科,采取和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作的模式。比如說在美國和鐵獅門合作開發(fā)住宅項(xiàng)目。鐵獅門是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營商及基金管理公司,擅長開發(fā)并與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)?梢哉f,萬科是站在巨人肩膀上做地產(chǎn)住宅開發(fā),這是一種非常穩(wěn)妥的模式。
給海外地產(chǎn)投資的“三點(diǎn)建議”
陳基強(qiáng)認(rèn)為,中國企業(yè)投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)需要注意以下幾點(diǎn):
首先,不能照搬國內(nèi)模式,一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),否則必將自己束縛在局部市場(chǎng)里。同時(shí)也不要過度依賴當(dāng)?shù)厝A人的投資購買需求,而應(yīng)該要把目標(biāo)客戶擴(kuò)大到當(dāng)?shù)厝,比如?dāng)年香港開發(fā)商進(jìn)入大陸市場(chǎng),雖然也很成功,但卻無法和萬科、萬達(dá)等大陸企業(yè)相比,這也是因?yàn)檎瞻嵯愀勰J綗o法做到大眾化;
其次,必須做到對(duì)自身業(yè)務(wù)有幫助性。比如像萬達(dá),以并購為主,投資為輔的方法,結(jié)合旅游、文化、名勝地產(chǎn)等,把與萬達(dá)相關(guān)的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)作為策略并將其在當(dāng)?shù)胤糯蟆?/P>
最后中國房地產(chǎn)企業(yè)走出去最重要的是向國外學(xué)習(xí)如何做商業(yè)地產(chǎn),如何做房地產(chǎn)金融,一個(gè)很好的案例是萬科和鐵獅門的合作項(xiàng)目,它既可以賣給華人,又可以賣給當(dāng)?shù)厝,市?chǎng)空間巨大。
而對(duì)廣大投資者來說,陳基強(qiáng)也給出了自己的建議,首先投資海外房地產(chǎn),一定要投資寫字樓。因?yàn)槿澜鐚?duì)于寫字樓的定義是一樣的,對(duì)于寫字樓的管理及市場(chǎng)規(guī)范也是一樣的,這是一種非常簡單的物業(yè),但各個(gè)國家對(duì)住宅的定義與要求卻大不相同;二是不能一味追求價(jià)格,一定要選擇國際上知名的城市,比如美國的紐約、洛杉磯、舊金山,英國的倫敦,德國的法蘭克福,亞洲的東京、新加坡與香港,一方面我們對(duì)這些城市更熟悉,另一方面這些知名城市不再是單一客戶,風(fēng)險(xiǎn)更低。
談到基強(qiáng)聯(lián)行的未來愿景,陳基強(qiáng)說,要把基強(qiáng)聯(lián)行做成房地產(chǎn)界的摩根士丹利,真正把公司發(fā)展成為一個(gè)國際性的大投行,不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)務(wù),也包括PE投資、并購重組等。當(dāng)前公司正在幫助墨西哥政府進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)投資,如水務(wù)與能源?傮w來說,公司將走向一條多元化發(fā)展之路,以早日實(shí)現(xiàn)國際大投行的目標(biāo)。
--2014.09 財(cái)富管理 WEALTH
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